along3746 posted on 30-1-2012 11:06 AM

Ape kes lagi Khazanah Nasional ni-Hartanah Medini di Wilayah Iskandar mencurigak

Post Last Edit by along3746 at 30-1-2012 11:08

Hartanah Medini mencurigakan?

LANGKAH diambil Khazanah Nasional (Khazanah) dalam urusan korporat sudah tentu mendapat perhatian umum kerana bukan saja ia milik Kementerian Kewangan, tetapi setiap perjanjian jual beli yang dibuat oleh Khazanah melibatkan wang berbilion ringgit.

Persoalannya, siapakah di dalam kerajaan yang memantau kegiatan Khazanah? Pemantauan di sini bukan sekadar mendapatkan taklimat atau penjelasan daripada Khazanah. Tetapi, siapakah di dalam kerajaan yang membuat analisis atau kajian terperinci mengenai tindakan-tindakan Khazanah sebelum kelulusan diberikan terhadap langkah-langkah korporat mereka?

Antara kegiatan Khazanah yang besar di dalam portfolio mereka adalah pembangunan wilayah Iskandar Malaysia. Khazanah memiliki dua syarikat pemaju utama di kawasan Nusajaya - UEM Land dan Iskandar Investment Berhad (IIB). Kedua-dua syarikat ini memiliki tanah yang besar di sana, berjumlah lebih kurang 24,000 ekar melalui pegangan mereka di dalam anak-anak syarikat yang diwujudkan untuk membangunkan projek di sana.

UEM Land adalah sebuah syarikat yang disenaraikan di Bursa Saham Kuala Lumpur dan wujud sebelum Iskandar Malaysia dilancarkan pada 2006. IIB pula diwujudkan untuk menjadi pemaju besar kawasan Iskandar Malaysia bagi membangunkan projek-projek pemangkin yang dapat membawa nilai pengganda tinggi untuk ekonomi negara.

Antara kawasan utama yang dibangunkan oleh IIB adalah Medini yang terletak bersebelahan dengan Kota Iskandar. Tanah seluas 2,200 ekar ini pada asalnya adalah tanah UEM yang disuntik masuk oleh Khazanah ke dalam IIB. Ia dirancang untuk menjadi tapak pembangunan bercampur bersepadu bagi menarik pelabur-pelabur yang terlibat di dalam 6 sektor perkhidmatan yang diberi insentif oleh kerajaan Malaysia iaitu sektor pendidikan, kreatif, kewangan, logistik, kesihatan dan pelancongan.

Pada Mei 2008, IIB menandatangani perjanjian penjualan hak pembangunan hartanah Medini dengan dua konsortium Arab - Mubadala dari Abu Dhabi dan Kuwait Finance House dari Kuwait. Perjanjian itu ditaksirkan bernilai AS$ 1.2 bilion, atau RM4.2 bilion (berdasarkan kadar tukaran asing pada masa itu). Jumlah transaksi yang besar ini menjadi berita hangat di seluruh negara, sekali gus memberi harapan besar untuk merealisasikan wawasan Iskandar Malaysia.

Hampir empat tahun berlalu, Medini menyaksikan beberapa pengumuman tentang komitmen pelaburan di dalam projek perumahan, taman tema Legoland, pusat membeli-belah dan hospital swasta. Baru-baru ini Khazanah mengumumkan projek kerjasama mereka dengan Temasek dan Sunway untuk membangunkan Zon E dan F di Medini. Sekali lagi, nampak seolah- olah Khazanah berjaya menarik pelaburan ke dalam Medini.

Namun, terdapat desas-desus di Johor mengenai Medini yang sepatutnya diselidiki oleh kerajaan. Soalan yang dikemukakan oleh mereka bukanlah soalan seperti berapa ramai kontraktor Melayu mendapat tender projek di Medini atau berapa ramai setinggan Melayu yang dihalau dari kawasan perkampungan mereka, tetapi lebih merujuk kepada bagaimana Medini telah menjadi satu skema projek hartanah yang mencurigakan.

Antara yang menjadi persoalan adalah atas dasar apakah IIB mewujudkan syarikat Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd (MIMSB) melalui kerjasama dengan sebuah syarikat British Virgin Island bernama UWI Capital (One) Ltd, yang diwakili oleh seorang warga asing dalam nisbah 75:25?
Sekiranya warga asing itu telah membantu IIB mendapatkan kedua-dua konsortium Arab melabur di Medini, bukankah lebih patut beliau dibayar komisen 2-3% daripada nilai pelaburan yang dibawa masuk, dan tertakluk kepada jumlah sebenar yang dibayar oleh pelabur-pelabur ini. Mengapa perlu memberi individu ini saham 25% di dalam Medini?

Yang lebih menghairankan, individu ini juga mewakili dua syarikat British Virgin Island lain - Alpha Four dan Alpha Five Ltd yang memegang 10% di dalam kedua-dua konsortium Arab yang melabur di Medini. Bukankah ini bermaksud individu ini mengaut keuntungan daripada penjual (Medini Iskandar Malaysia Sdn. Bhd.) dan pembeli (Mubadala dan Kuwait Finance House)?

Umum mengetahui individu berkenaan dilantik menjadi ahli lembaga pengarah di dalam ketiga-tiga syarikat ini, sehingga menimbulkan persoalan, siapakah sebenarnya individu ini? Apakah beliau memegang kepentingan orang-orang lain yang tidak dapat diketahui disebabkan kesemua syarikat pesisir (offshore) yang diwakilinya berpangkalan di British Virgin Island?

Persoalan kedua ialah apakah usaha-usaha yang telah dilakukan oleh konsortium-konsortium Arab dalam menarik pelaburan Asia Barat ke Medini? Jika dikaji semula keratan akhbar mengenai projek-projek Medini, hampir semuanya melibatkan Khazanah dan anak-anak syarikatnya sendiri.

Sebagai contoh, projek pusat membeli-belah di Zon A Medini akan diusahakan oleh UEM Land (anak syarikat Khazanah), projek hospital Gleaneagles adalah milik Khazanah, projek pembangunan bercampur di Zon E dan F pun akan diusahakan oleh syarikat kerjasama Khazanah dengan Temasek dan Sunway.

Taman tema Legoland pun tidak boleh dilihat sebagai pelaburan asing ke Medini kerana sebahagian besar kos pembinaan RM720 juta dibiayai oleh pinjaman mudah kerajaan dan dana mudahcara. Ini bermaksud pembayar cukailah yang membiayai projek tersebut.

Sekiranya tiada usaha sebenar yang dilakukan oleh kedua-dua konsortium Arab untuk membawa masuk pelabur-pelabur Asia Barat ke Medini, dan ditambah pula dengan kenyataan bahawa Khazanah yang akhirnya melabur di Medini melalui anak-anak syarikatnya sendiri, mengapa perlu mewujudkan beberapa syarikat orang tengah?

Mengapa Khazanah tidak terus menjual tanah kepada Khazanah-Sunway JV? Mengapa transaksi tanah ini perlu melalui pelbagai syarikat tengah seperti IIB, Medini Iskandar Malaysia dan konsortium Arab? Bukankah ini membolehkan warga asing yang disebut tadi mengaut keuntungan daripada syarikat-syarikat orang tengah ini?

Persoalan ketiga yang perlu diselidiki ialah sekiranya Khazanah sendiri yang melabur di dalam projek Legoland, hospital swasta dan pusat membeli-belah di Zon A Medini, apakah ini bermaksud Khazanah atau IIB membeli semula tanah yang pada asalnya dijual kepada konsortium Arab? Desas-desus di Johor mengatakan bahawa IIB terpaksa membeli semula sebahagian dari tanah-tanah yang dijual kepada konsortium Mubadala akibat dari perjanjian berat sebelah yang ditandatangani oleh Khazanah bagi pihak IIB.

Apa yang perlu disiasat ialah apakah harga tanah yang dibeli semula oleh IIB lebih tinggi dari harga yang dijual kepada konsortium Mubadala? Jika ini benar, bukankah ia boleh membawa maksud konsortium Mubadala mendapat untung atas angin daripada perjanjian jual-beli dengan IIB.

Satu lagi yang perlu diketahui ialah apakah konsortium-konsortium Arab ini mematuhi jadual pembayaran kepada MIMSB? Desas-desus di Johor ada mengatakan bahawa MIMSB dibebankan dengan masalah aliran tunai akibat kelewatan pembayaran oleh kedua-dua konsortium Arab ini, yang mungkin berkait dengan kegagalan mereka menarik pelabur asing ke Medini.

Kegagalan membawa masuk pelabur lain ke Medini jugalah yang menyebabkan mereka terpaksa menjual semula atau memulangkan sebahagian tanah Medini kepada IIB dan MIMSB. Dalam hal sebegini, Khazanah perlu telus dengan memberitahu berapa banyakkah tanah Medini yang telah dijual balik atau dipulangkan semula kepada IIB dan anak-anak syarikatnya.
Apakah harga jualan kepada konsortium Arab ini masih kekal pada harga AS$ 1.2 bilion?

Sejauh manakah pengurangan dari jumlah asal ini sekiranya terdapat sebahagian tanah yang telah dijual balik atau dipulangkan semula kepada IIB atau MIMSB?

Yang menghairankan, walaupun MIMSB menghadapi masalah aliran tunai akibat kelewatan pembayaran dan pemulangan semula sebahagian tanah Medini oleh Mubadala, syarikat tersebut masih boleh membayar dividen sebanyak RM475 juta pada 2008? Perlu diingatkan, 25% daripada dividen ini ialah milik syarikat British Virgin Island yang diwakili oleh individu berkenaan. Mengapa MIMSB tidak sabar-sabar mahu mengagihkan dividen pada tahun tersebut sedangkan bayaran daripada konsortium-konsortium Arab belum diterima sepenuhnya.

Bukankah fokus sepatutnya diberikan untuk membelanjakan wang ke arah pembinaan infrastruktur Medini, bukannya pengagihan dividen? Apakah IIB membeli balik tanah pada harga lebih mahal daripada Temasek dan Sunway? Mengenai penjualan semula tanah Medini kepada IIB, Khazanah juga perlu telus mengenai berapakah harga tanah yang dibeli balik oleh IIB daripada konsortium Mubadala. Harga ini perlu dibandingkan dengan harga yang dibayar oleh syarikat kerjasama Khazanah dengan Temasek dan Sunway untuk Zon E dan F Medini.

Mengikut apa yang dilaporkan di Bursa Saham Kuala Lumpur, harga yang dibayar untuk Zon E dan F ialah lebih kurang RM25 sekaki persegi kawasan lantai kasar (Gross Floor Area). Berapakah harga yang dibayar oleh IIB?

Sekiranya IIB membeli semula tanah dari konsortium Mubadala pada harga yang lebih tinggi (dalam nilai RM sebenar, bukan USD) daripada apa yang dibayar oleh Sunway dan Temasek, ini bermaksud IIB disepit oleh perjanjian berat sebelah yang ditandatangani oleh Khazanah.

along3746 posted on 30-1-2012 11:07 AM

Bagaimana pula dengan pemulangan semula sebahagian tanah Medini kepada MIMSB? Siapakah yang dilantik oleh MIMSB atau anak syarikatnya sebagai ejen untuk mencari pelabur-pelabur asing ke Medini? Desas-desus orang Johor menceritakan bahawa sebuah syarikat tempatan yang dilantik menjadi ejen hartanah untuk pihak MIMSB. Dikatakan bahawa syarikat itu mendapat hak eksklusif untuk menjadi ejen hartanah pada kadar komisyen 30%.

Banyak perkara lain yang boleh dibangkitkan di sini mengenai peliknya skema hartanah Medini yang diuruskan oleh Khazanah pada awal penubuhan IIB. Persoalan yang penting ialah apakah pemegang saham IIB yang lain - Kumpulan Wang Prasarana Rakyat Johor (KPRJ) dan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KPRJ) - diberi taklimat jelas mengenai risiko-risiko ini? Kita semua mengetahui KWSP ialah sebuah institusi pelaburan yang konservatif, tidak mungkin skema hartanah sebegini boleh diluluskan oleh Panel Pelaburan KWSP, melainkan sekiranya kertas kerja Lembaga Pengarah IIB tidak menghuraikan risiko-risiko sebegini.

Skema hartanah Medini yang dihuraikan di sini nyata sekali mencurigakan dan perlu disiasat. Transaksi-transaksi hartanah yang berlaku di Medini distrukturkan secara canggih dan rumit, berselindung di sebalik perjanjian-perjanjian jual-beli yang sukar difahami dan mengundang pelbagai soalan, seolah-olah terdapat konspirasi besar yang mahu mengaburi mata rakyat.

Sudah sampai masanya pihak kerajaan memantau lebih kuat syarikat-syarikat GLC. Memantau bukan bermaksud sekadar mendengar taklimat daripada syarikat-syarikat ini, tetapi menyiasat, mengkaji, membuat analisis dan membangkitkan soalan-soalan yang boleh memastikan tidak ada perjanjian berat sebelah yang menggadai kepentingan negara.

RAKYAT JOHOR PRIHATIN,

Johor Bahru

*http://www.utusan.com.my/utusan/info.asp?y=2012&dt=0130&pub=Utusan_Malaysia&sec=Forum&pg=fo_01.htm

satriastendet posted on 30-1-2012 11:12 AM

Persoalannya, siapakah di dalam kerajaan yang memantau kegiatan Khazanah? Pemantauan di sini bukan sekadar mendapatkan taklimat atau penjelasan daripada Khazanah. Tetapi, siapakah di dalam kerajaan yang membuat analisis atau kajian terperinci mengenai tindakan-tindakan Khazanah sebelum kelulusan diberikan terhadap langkah-langkah korporat mereka?


pi la check sapa dok barisan lembaga pengarah Khazanah tu.......setiap benda yg Khazanah nk buat mesti la ada kelulusan dr lembaga pengarah.........lembaga pengarah tu la pemantau.........

totokreturn posted on 30-1-2012 11:18 AM

hanya UMNO Bn sahaja yg cerdik pandai mampu memerintah malaysia hingga bangkrupsi...:loveliness:

joe_qlate posted on 30-1-2012 01:17 PM

hanya UMNO Bn sahaja yg cerdik pandai mampu memerintah malaysia hingga bangkrupsi...
totokreturn Post at 30-1-2012 11:18 http://mforum.cari.com.my/images/common/back.gif


    betoi..heheh atar kat utusan wat pe..atar kat sultan terus baru ok

along3746 posted on 3-2-2012 10:34 AM

Transaksi hartanah Medini mencurigakan, Khazanah perlu perjelaskan


Surat Pembaca yang dipaparkan di dalam Forum Utusan Malaysia pada 30 Januari lalu perlu diberi perhatian serius oleh kerajaan dan rakyat Malaysia. Jika benar seperti yang didakwa penulis bahawa perjanjian-perjanjian hartanah Medini dengan konsortium Arab berat sebelah, seolah-olah Khazanah Nasional begitu terdesak untuk membawa masuk pelabur asing ke Medini. Ini perlu diperjelaskan kepada rakyat.

Umum mengetahui kerajaan Malaysia telah memberi banyak insentif pelaburan di Medini, sama ada insentif fiskal dan bukan fiskal, sebagai galakan untuk pelabur asing melabur di sana. Jadi mengapa perlu Khazanah menandatangani perjanjian sebegini dengan konsortium Arab?

Sebagai rakyat biasa, persoalannya berkisar kepada dua perkara.

Pertama, jika benar, apakah Khazanah tidak mempunyai kecekapan untuk berunding dengan pelabur hartanah dari luar negara sehingga menyebabkan perjanjian-perjanjian berat sebelah ini ditandatangani. Kedua, yang lebih merisaukan, apakah Khazanah dengan sengaja menandatangani perjanjian-perjanjian sebegini untuk membolehkan pihak-pihak tertentu mengaut keuntungan, lebih-lebih lagi apabila surat pembaca itu menyebut perkataan 'warga asing' dan 'syarikat pesisir' berpengkalan di British Virgin Island.

Kedua-dua persoalan ini mengundang pelbagai kerisauan. Kerajaan telah memberi amanah kepada Khazanah sebagai institusi pelaburan negara untuk membangunkan Iskandar Malaysia.

Sekiranya konsortium-konsortium Arab ini gagal membawa pelabur Asia Barat lain ke Medini, dan gagal mematuhi jadual pembayaran kepada Medini Iskandar Malaysia Sdn. Bhd. (MIMSB), mengapa perlu membenarkan mereka menjual balik tanah pada harga yang lebih tinggi daripada harga asal atau memulangkan sebahagian dari tanah Medini kepada MIMSB? Bukankah patut perjanjian-perjanjian ini terbatal dengan sendirinya?

Khazanah mempunyai ramai profesional muda yang memegang ijazah dari universiti-universiti terkemuka di dunia. Sukar untuk difahami bagaimana perjanjian-perjanjian berat sebelah ini boleh ditandatangani.

Yang lebih menghairankan, ahli Lembaga Pengarah Khazanah sehingga kini masih membisu tentang perkara ini. Apakah tindakan ini untuk membolehkan perkara ini dilupakan selepas beberapa minggu?

Persoalan lain, di manakah fungsi kawalan dan imbangan (check and balance) di kalangan ahli Lembaga Pengarah Iskandar Investment Berhad (IIB)? Walaupun Khazanah memegang 60 peratus saham di dalam IIB, ini tidak bermaksud ahli-ahli Lembaga Pengarah lain dari Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dan Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ) tidak boleh menyuarakan kebimbangan mereka tentang perjanjian-perjanjian hartanah Medini.

Ahli-ahli lembaga pengarah dari KWSP dan KPRJ patut dipertanggungjawabkan untuk menjelaskan kedudukan mereka mengenai perkara ini. Adakah mereka menyokong atau membangkang perjanjian-perjanjian berat sebelah ini?

Difahamkan dana modal yang disuntik ke dalam IIB berjumlah RM3.2 bilion dalam bentuk wang tunai dan tanah, ini bermaksud pegangan 20% oleh KWSP adalah RM640 juta. Tentunya pencarum-pencarum KWSP ingin mengetahui apakah pelaburan mereka di dalam IIB akan memberi pulangan keuntungan kepada pencarum.

KPRJ juga perlu dipertanggungjawabkan mengenai perkara ini. Kerajaan Johor telah bermurah hati mengecualikan kuota pemilikan bumiputera di Medini. Tidak elok sekiranya kemurahan hati kerajaan negeri dipersenda dengan perjanjian-perjanjian pelik sebegini, yang hanya memberi keuntungan atas angin (seperti yang ditulis oleh Rakyat Johor Prihatin) kepada konsortium Mubadala.

Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia (SPRM) mesti menyiasat dengan teliti ke semua perjanjian-perjanjian melibatkan hartanah Medini. Perkara ini tidak boleh didiamkan.

Masa depan Iskandar Malaysia akan terjejas sekiranya pelabur-pelabur lain melihat Khazanah dibiarkan begitu saja dalam skema hartanah Medini yang mencurigakan.

Khazanah pula mesti membuat kenyataan jelas mengenai apa yang telah didakwa oleh Rakyat Johor Prihatin kerana ia membangkitkan persoalan-persoalan serius mengenai tindak-tanduk Khazanah di Medini. Integriti Khazanah mesti dipertahankan.

Rakyat Malaysia mahu mendapat kepastian yang Khazanah tidak dicemari oleh individu-individu yang mahu mengaut keuntungan dana rakyat Malaysia melalui perjanjian-perjanjian berat sebelah yang ditandatangani oleh mereka.


PEMBAYAR CUKAI,
Kuala Lumpur

along3746 posted on 8-2-2012 11:50 AM

Medini capai kejayaan besar


Oleh MOHD. ASUKI ABAS
MOHD. ASUKI ABAS
Naib Presiden Kanan Pejabat Pengarah Urusan
Bagi pihak Khazanah Nasional Berhad


KAMI merujuk kepada surat-surat pembaca yang bertajuk Hartanah Medini mencurigakan? oleh Rakyat Johor Prihatin di muka surat 12 Utusan Malaysia pada 30 Januari 2012, dan Transaksi hartanah Medini mencurigakan, Khazanah perlu perjelaskan oleh Pembayar Cukai di muka surat 10 akhbar yang sama pada 3 Februari 2012.

Surat-surat itu, antara lainnya, membangkitkan beberapa persoalan serius yang membabitkan Khazanah Nasional Berhad (Khazanah) dalam penglibatannya di kawasan pembangunan Medini di Iskandar Malaysia, rangka kerja dan struktur terperinci pembangunan berkaitan kawasan berkenaan serta tatacara dan tadbir urus dalam melaksanakan pembangunan tersebut.

Kami ingin mengucapkan terima kasih kepada kedua-dua penulis atas perkara-perkara yang dibangkitkan dan ingin memberikan penjelasan seperti berikut:

1. Pada 29 Ogos 2007, Iskandar Investment Berhad (IIB), syarikat pemangkin pembangunan bagi Iskandar Malaysia yang merupakan anak syarikat 60% milik Khazanah mengumumkan satu janji niaga penting yang melibatkan pembangunan kawasan seluas 2,230 ekar dan Kawasan Lantai Kasar atau Gross Floor Area (GFA) seluas 188 juta kaki persegi oleh para pelabur dari luar negara. Projek yang dikenali sebagai projek pembangunan Medini ini diumumkan dua hari sebelum ulang tahun ke-50 Kemerdekaan negara pada Ogos 2007. Ia melibatkan pembangunan yang ditaksirkan bernilai AS$1.2 bilion daripada tiga konsortium yang diterajui oleh para pelabur yang berpangkalan di Asia Barat dan IIB. Ia merupakan pembangunan pemangkin utama bagi Iskandar Malaysia yang melibatkan kemasukan pelaburan langsung asing yang pertama dalam pembangunan hartanah. Selaras dengan strategi untuk menjalin perkongsian antara pelabur tempatan dan antarabangsa, pegangan kepentingan di dalam Medini terbahagi kepada 60% pegangan oleh konsortium yang diterajui oleh Mubadala Development Company PJSC dan Kuwait Finance House, 30% oleh IIB dan 10% oleh UWI, sebuah entiti pelaburan yang berpangkalan di Dubai.

2. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas kepada para pembaca tentang keluasan kawasan pembangunan yang terlibat, Medini yang seluas 2,230 ekar, adalah lebih besar daripada keseluruhan kawasan asal Subang Jaya, Selangor, dengan keluasan 1,800 ekar yang mengambil tempoh 20 tahun untuk dibangunkan. Daripada segi GFAnya pula, Medini adalah 10 kali lebih luas daripada keseluruhan kompleks KLCC yang merangkumi menara berkembar, pusat membeli-belah, pusat konvensyen serta bangunan komersial lain yang mengambil masa hampir 20 tahun untuk dibangunkan ke tahapnya sekarang. Perlu dinyatakan juga, IIB ditubuhkan sebagai syarikat pembangunan pemangkin bagi menjalinkan usaha sama dengan pelabur atau syarikat pembangunan lain untuk mempercepatkan pembangunan di Iskandar Malaysia, dan bukannya untuk menjadi syarikat pemaju hartanah secara hakiki.

3. Kira-kira lima tahun selepas dilancarkan, sungguhpun berhadapan dengan keadaan ekonomi dunia yang mencabar, pembangunan di Medini menunjukkan perkembangan yang memberangsangkan dari segenap segi. Antara perkembangan utama ialah:

a. Penanda aras harga bagi tanah di Iskandar Malaysia bersandarkan penanda aras penilaian indikatif meningkat sekali ganda sejak 2006, ketika para pemegang saham IIB bersetuju untuk menubuhkan syarikat itu. Janji niaga bernilai AS$1.2 bilion (RM3.7 bilion) untuk Medini secara langsung meningkatkan nilai asas tanah lebih sekali ganda dalam tempoh enam tahun. Penarafan semula bagi harga asas telah membantu memastikan pemilik tanah tempatan tidak menjual tanah mereka terlalu awal dan meningkatkan keyakinan mereka terhadap potensi peningkatan harga dalam jangka panjang.

b. Berdasarkan kepada pembayaran berperingkat sejak 2008, sejumlah RM1.4 bilion dilaburkan secara bersekadar di Medini oleh para pelabur Asia Barat. Pelaburan tersebut menyumbang kepada pembangunan asas di Medini termasuk prasarana bertaraf antarabangsa. Semua prasarana ini dibina pada harga yang berdaya saing dan beroperasi seperti yang dijadualkan. Foto udara kawasan Medini di bawah yang diambil pada 2008 dan November 2011 jelas menunjukkan transformasi Medini daripada sebuah kawasan perladangan menjadi tapak prasarana untuk sebuah bandar bertaraf dunia.

c. Sejak menerima pelaburan pertamanya pada 2008, Medini yang sebelum ini merupakan kawasan yang tidak dibangunkan sepenuhnya, telah mula menarik minat pelbagai pelabur lain dari dalam dan luar negara untuk turut melabur di Nusajaya, Wilayah Pembangunan Utama Zon B Iskandar Malaysia. Legoland, Gleaneagles, Pinewood Studios, Zhuoda, Sunway Berhad, E&O Berhad, WCT Land Berhad, BinaPuri Berhad, dan Educity dengan pelbagai institusi pendidikan merupakan beberapa jenama tempatan dan antarabangsa yang telah melabur di Iskandar Malaysia selepas pelaburan awal di Medini.

d. Tanah simpanan IIB di Medini sahaja, sebelum kemasukan pelaburan dari Asia Barat, ditaksirkan bernilai RM710 juta dalam tahun 2006. Sehingga kini, selepas hanya lima tahun, IIB telahpun menerima wang tunai berjumlah RM673 juta, bersih selepas hasil pelaburan semula. Tambahan pula, bagi baki tanah IIB yang dipegang secara langsung atau tidak langsung di Medini, penilaian bebas baru-baru ini menunjukkan terdapat nilai tambahan yang berjumlah lebih daripada RM1 bilion. Dalam erti kata lain, IIB berjaya meningkatkan nilai lebih 130% dalam masa lima tahun dalam projek pembangunan yang berjangka 25 tahun serta memperoleh tunai sebanyak RM673 juta atau 94% daripada kedudukan asalnya. Dalam apa juga ukuran yang digunakan, ini merupakan pencapaian yang boleh dibanggakan, terutamanya selepas mengambil kira kedudukan asal tanah kawasan berkenaan yang luas, yang mana ia tidak dimajukan dan potensinya tidak direalisasikan sepenuhnya.

e. IIB adalah sebuah syarikat yang tidak disenaraikan di bursa saham. Oleh demikian, nilai syarikat direalisasikan secara berperingkat melalui pendekatan yang seimbang termasuk penjualan aset, pelaburan pada peringkat pembangunan projek serta perolehan dividen. Sebagai pemilik tanah yang besar di Iskandar Malaysia, perlu ditekankan bahawa selain Medini, IIB turut memiliki 6,628 ekar tanah di Iskandar Malaysia.

f. Pembangunan di Medini bersama projek-projek pemangkin lain di Iskandar Malaysia juga membawa kesan yang positif terhadap harga hartanah di sekitarnya dan Johor Selatan. Dalam anggaran konservatif, peningkatan harga bagi tanah yang bersamaan dengan tanah simpanan IIB telah meningkat lebih RM10 sekaki persegi. Peningkatan ini bermakna harga tanah simpanan IIB selain Medini sewajarnya meningkat sebanyak RM 2.9 bilion dari segi harga tidak direalisasikan. Bagi Khazanah pula, anak syarikatnya yang tersenarai dan beroperasi di Iskandar Malaysia, UEM Land Berhad, turut memperoleh faedah daripada peningkatan nilai kewangan dan strategik yang disumbangkan oleh pelbagai pembangunan pemangkin di Iskandar Malaysia, yang mana Medini merupakan yang pertama.

along3746 posted on 8-2-2012 11:51 AM

4. Berdasarkan kepada fakta, nilai urusniaga serta taksiran (berdasarkan taksiran konservatif) yang diterangkan di atas, faedah kewangan dan strategik Medini kepada IIB, Khazanah dan Iskandar Malaysia adalah amat jelas. Namun demikian, surat-surat yang dirujuk turut membangkitkan kebimbangan yang serius mengenai isu-isu khusus berkaitan bagaimana kemajuan tersebut dicatatkan. Sekali lagi, kami berterima kasih terhadap semua kebimbangan yang sahih dan berhasrat untuk merekodkan penerangan seperti berikut:

a. Secara spesifiknya, UWI, syarikat bersekutu Jumeirah Capital yang berpangkalan di Dubai, pemegang saham sebanyak 25% dalam Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd (MIMSB) dan pemegang saham sebuah lagi konsortium, serta individu utama yang berkaitan dengannya, telah dipersoalkan. Kami berhasrat untuk menyatakan secara jelas bahawa selari dengan usaha untuk menarik pelabur untuk apa yang kami jangka bakal menjadi satu pembangunan yang berskala amat besar, UWI telah dipelawa untuk menyertai pembangunan Iskandar Malaysia seawal Mac 2006 berdasarkan rekod prestasi mereka yang baik dalam menstruktur, menaja dan melaksanakan projek prasarana berskala besar, perkongsian sektor awam dan swasta dan pembangunan hartanah, terutamanya di Asia Barat.

b. Dari awal, UWI dikehendaki untuk melaksanakan pelaburan ekuiti dan berkongsi liabiliti secara bersama dalam pembangunan Medini dan bukan sekadar untuk menjadi broker atau penasihat. Berbeza dengan apa yang dibangkitkan, ia secara langsung mengesahkan komitmen UWI bagi jangka panjang, bukannya menjadi broker sementara atau penasihat yang tidak memiliki sebarang kepentingan dalam projek berkenaan. Selain itu, kami turut berhasrat merekodkan bahawa harga kemasukan UWI ke Medini telah ditetapkan RM10 sekaki persegi, 37% lebih tinggi berbanding harga mula IIB iaitu RM7.30 sekaki persegi dan penilaian bebas oleh CH Williams Talhar & Wong Sdn Bhd pada 2006. Daripada hasil tersebut, IIB dapat menyumbangkan RM50 juta kepada Dana Pembangunan Sosial Iskandar Malaysia, serta membiayai penempatan semula Kampung Tersusun di Sungai Pendas yang berjumlah RM22 juta.

c. UWI telah terus menyumbang secara ketara kepada pembangunan Medini, antara lainnya membangunkan perancangan utama pelan konsep dan terperinci, serta menarik para pelabur kewangan utama dari Asia Barat. Sebagai contohnya, kegiatan aktif mereka dalam pemantauan dan pelaksanaan prasarana telah menghasilkan penjimatan ketara dalam penganugerahan kontrak infrastruktur dalam 2009. Sehingga kini, hasil bersih UWI daripada dividen yang diterima, ditolak pelaburan semula dalam pembangunan baru, hanya berjumlah RM43 juta.

d. Terdapat juga kebimbangan yang disuarakan mengenai penggunaan syarikat yang berdaftar di British Virgin Islands, seolah-olah ia suatu perkara yang luar biasa atau menjurus kepada usaha menyembunyikan sesuatu. Kami ingin menekankan bahawa pelabur dari Asia Barat menggunakan bukan sahaja syarikat yang berdaftar di British Virgin Islands, malah syarikat yang berdaftar di Cayman Islands dan Labuan. Seperti mana yang diketahui umum, ini adalah urus niaga yang lazim buat semua pelabur serius dan berkaliber, termasuk Khazanah, bagi sebarang pelaburan rentas-sempadan.

e. Terdapat juga persoalan terperinci yang ditimbulkan mengenai pembelian balik tanah di Medini. Dalam hal ini:

i. Pertama sekali, untuk pembangunan berskala besar seperti Medini, bukanlah suatu yang luar biasa bagi pelabur memberi komitmen pelaburan awal untuk memulangkan plot tanah tertentu selepas melalui proses usaha wajar (due diligence), pelan induk dan kelulusan badan kawal selia, sekiranya plot tanah tersebut gagal mencapai pulangan yang disasarkan. Ini merupakan ciri penting dalam memberi perlindungan risiko serta menarik minat pelabur awal (first mover investors) untuk pembangunan berskala besar. Di samping itu, ia juga memberi fleksibiliti kepada semua pelabur untuk mengubah tahap komitmen serta selera pelaburan bagi pembangunan jangka panjang seperti Medini, yang merupakan projek pembangunan berjangka 25 tahun.

ii. Kedua, perlu disedari bahawa hanya 12% daripada GFA keseluruhan tertakluk kepada perkiraan ini. Terdapat 13% lagi yang diperolehi pada harga yang dipersetujui terdahulu untuk projek pembangunan pemangkin oleh IIB, serta untuk tanah simpanan yang boleh digunakan oleh IIB bagi tujuan pembangunan baru.

iii. Ketiga, sebahagian besar dari plot tanah yang diperolehi sama ada melalui pemulangan atau belian balik daripada pelabur yang berkenaan, telah dijual oleh IIB dengan premium 23.7% daripada harga pembelian semula.

iv. Keempat, hasil daripada kesan dan impak Krisis Kewangan Global ke atas Asia Barat, IIB/ MIMSB telah mengambil langkah untuk membuat penstrukturan semula, daripada terpaksa menunda projek infrastruktur dan pembangunan keseluruhan di Medini. Namun demikian, rakan kongsi kami dari Asia Barat masih mengekalkan pelaburan di Medini.

v. Apabila dibandingkan dengan pembangunan jangka panjang dan berskala besar di bandar raya lain di luar negara, amalan yang melibatkan jualan, pembangunan, belian-balik, jualan semula dan penstrukturan semula bukan sesuatu yang luar biasa dan sering diperlukan untuk memberi fleksibiliti dan kecairan berdasarkan peningkatan harga pasaran dalam jangka panjang, dengan syarat ia ditanda-aras kepada penilaian bebas.

vi. Turut relevan untuk kami nyatakan di sini bahawa pembangunan Medini telah distruktur sebagai pembangunan berasaskan pajakan berdaftar selama 99 tahun. Justeru, IIB masih memiliki pegangan kekal ke atas seluruh tanah Medini seluas 2,230 ekar. Ini adalah signifikan kerana ia memberikan IIB fleksibiliti untuk sama ada "monetize" pemanjangan pajakan di masa depan atau menerima kembali plot tanah serta pembangunan yang dilakukan ke atas tanah tersebut selepas jangka masa pajakan berakhir. Perkara ini telah distrukturkan pada permulaan pembangunan Medini.

along3746 posted on 8-2-2012 11:51 AM

f. Surat tersebut juga menyatakan kebimbangan terhadap penggunaan dana awam serta proses tadbir urus dan pelulusan pelaburan oleh IIB dan Khazanah.

i. Mengenai penggunaan dana awam, pertama sekali, pembangunan Iskandar Malaysia dirancang dari awal supaya dipacu oleh sektor swasta dengan mengehadkan penglibatan kewangan awam kepada hanya pemberian insentif dan geran pemudahan tambahan, yang mana benar-benar perlu untuk projek tertentu. Khususnya, kami telah mengkaji beberapa kajian kes di Malaysia serta di luar negara (terutamanya pengalaman negara-negara Teluk, negara ASEAN, Cina dan India). Insentif cukai dan geran pemudahan yang diberikan tertakluk kepada penilaian ketat oleh pihak berkuasa yang berkenaan; pada anggaran kami, insentif dan geran tersebut tidak lebih daripada apa yang disediakan untuk projek pembangunan yang setara (ataupun yang lebih kecil) di negara ini. Pada masa hadapan, kami percaya kerajaan persekutuan, negeri dan tempatan akan memperoleh pelbagai manfaat dalam bentuk hasil cukai, termasuk cukai tanah, cukai taksiran serta cukai lain hasil daripada aktiviti ekonomi yang meningkat. Di samping itu, terdapat juga hasil sampingan ekonomi yang positif termasuklah pewujudan peluang pekerjaan dan pemindahan pengetahuan dan modal.

ii. Mengenai proses tadbir urus dan kelulusan di IIB dan Khazanah, kami sentiasa berusaha mengamalkan piawaian tertinggi dalam hal tadbir urus korporat serta penilaian pelaburan. Ini termasuklah mewujudkan Jawatankuasa Eksekutif dan Jawatankuasa Audit yang ditubuh bebas di Khazanah dan IIB. Bagi IIB, kesemua pemegang saham diwakili di dalam kedua-dua jawatankuasa tersebut, yang dipengerusi oleh professional yang bukan penjawat Khazanah. Berkaitan Medini, beberapa taklimat pra-mesyuarat Lembaga Pengarah untuk wakil pemegang saham lain telah diadakan pada tahun-tahun lepas. Ini bertujuan memberi proses hak (due process) kepada kerja berkaitan yang dimulakan oleh Khazanah sebelum tertubuhnya IIB.

iii. Khazanah dan IIB tertakluk kepada audit luaran yang penuh. Di samping itu, atas dasar kebertanggungjawaban awam, Khazanah mengumumkan kedudukan kewangan dan kemajuan strategiknya setiap tahun semasa Ulasan Tahunan Khazanah, yang terakhir pada 18 Januari 2012. Tambahan pula, Khazanah ditubuh di bawah Akta Syarikat 1965, dan walaupun kami adalah syarikat pelaburan strategik negara, kami tidak diberikan apa-apa keistimewaan atau pengecualian khas; akaun kami tertakluk kepada audit luaran, kami membayar cukai sepenuhnya, dan apabila dipanggil, kami telah mengambil bahagian secara aktif didalam prosiding Jawatankuasa Kira-Kira Wang Negara serta mana-mana prosiding semakan, tinjauan dan kajian semula yang dikendalikan oleh pihak berkuasa dalam tahun-tahun lepas.

Kami berharap penjelasan terperinci di atas dapat menjawab sebahagian besar, sekiranya tidak kesemua persoalan yang ditimbulkan. Kami menyatakan di sini bahawa adalah menjadi tugas kami untuk menjawab serta bertanggungjawab ke atas segala persoalan sah yang ditimbulkan secara ikhlas dan jujur. Namun, kami mengambil maklum akan masa dan keterperincian beberapa persoalan yang muncul dalam helaian Utusan Malaysia serta forum lain yang berkaitan dengan persoalan-persoalan tersebut. Khususnya, kami ingin memaklumkan akan unsur-unsur pencabulan undang-undang berikutan pendedahan beberapa maklumat syarikat yang sensitif dan sulit. Kami percaya maklumat sulit berkenaan didedahkan dengan sengaja dan selektif (yang mana sekiranya tidak difahamkan dalam konteks keseluruhan akan menimbulkan kekeliruan) serta berniat jahat untuk memberi gambaran negatif terhadap pembangunan Medini. Dalam hal ini, sementara kami terus sedia menjawab dan memberi penjelasan terhadap sebarang persoalan sah secara positif dan membina seperti mana di dalam surat ini, kami juga ingin mendesak secara mutlak supaya mana-mana pihak berhenti dari mendedahkan maklumat sulit syarikat serta menghasut publisiti negatif yang tidak berasas terhadap Medini, Iskandar Malaysia dan Khazanah. Sekiranya ada pihak yang ingin melaporkan sebarang kesalahan, sama ada benar mahupun sangkaan, kami meminta ia disalurkan kepada pihak berkuasa yang berkenaan, dalam semangat kebertanggungjawaban serta atas tujuan sekat dan imbangan (check and balance).

Dalam hal ini, adalah relevan untuk dinyatakan di sini kenyataan yang dikeluarkan oleh IIB pada 4 Januari 2012, yang memaklumkan mengenai Laporan Polis IIB bertarikh 4 April 2012 berkenaan beberapa ketidaksekataan (irregularity) serius yang melibatkan sebilangan bekas penjawat pengurusan kanan IIB dan pihak berkait. Laporan Polis ini, yang berasaskan kepada siasatan dalaman oleh Jawatankuasa Siasatan Khas Lembaga Pengarah yang disokong oleh audit forensik Ernst & Young, telah menjadi bahan siasat pihak berkuasa, termasuk Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia. Kami bertekad untuk terus mengambil langkah-langkah yang perlu dan wajar dalam mendukung kebertanggungjawaban penuh secara positif terhadap segala persoalan sah yang ditimbulkan. Kami menegaskan di sini bahawa Khazanah berhak untuk mengambil tindakan undang-undang sama ada jenayah atau sivil berkaitan hal ini, bila mana ia berpatutan bagi melindungi kepentingan kami dan pembangunan Iskandar Malaysia.

Sebagai penutup, meskipun terpaksa mengharungi pelbagai cabaran dari krisis kewangan global yang telah menjejaskan setiap pelabur serius, adalah jelas bahawa Medini mencapai kemajuan yang besar dalam tempoh lima tahun, dari segi kewangan dan strategik. Bukan sahaja peningkatan nilai tanah dikecapi, malah pelbagai hasil sampingan telah dihasilkan dalam bentuk aktiviti ekonomi serta peluang pekerjaan yang telah memanfaatkan rakyat Malaysia, terutamanya di Johor. Rakan kongsi Asia Barat kami, yang pada asasnya adalah pelabur modal serta UWI telah setia bersama kami dalam jangka masa tersebut. Di sebalik segala perincian dan penyusunan komersial yang tersedia, adalah wajar disedari dan diakui bahawa dalam masa hanya lima tahun dalam projek berjangka masa 25 tahun, IIB berjaya memberi nilai sejumlah RM710 juta dalam bentuk pajakan berdaftar ke atas hartanah pertanian, dan meraih hasil bersih RM673 juta, ditambah dengan pemilikan tanah simpanan belum direalisasi yang bernilai lebih RM1 bilion, selain masih menjadi pemilik tunggal tanah pegangan kekal Medini. Kami telah bersama-sama menuai hasil awal dari usahasama ini, baik IIB, Khazanah, Johor mahupun negara. Kami perlu terus berusaha bergerak ke hadapan serta mengimbangi kemajuan yang dicapai antara berkongsi perolehan dan ganjaran secara setimpal dengan kesemua pemegang saham dan pemilik kepentingan, dengan tahap kebertanggungjawaban dan tadbir urus yang sewajarnya. Kami berterima kasih atas segala persoalan sahih yang ditimbulkan secara jujur dan ikhlas.

melia_star posted on 8-2-2012 12:13 PM

mak aihh...panjangnyerr.....Iskandar region neh diaudit Juruaudit negara tak?
Page: [1]
View full: Ape kes lagi Khazanah Nasional ni-Hartanah Medini di Wilayah Iskandar mencurigak