anything pasal HOUSING

alexandria_iz

Originally posted by matz_rockz at 9-3-2006 11:34 AM



i think it's ALBERT COURT HOTEL....

haaa.... yg dekat albert court tu ye?? kalo yg kat situ.... mmg flat lama tu....

sbrnynyer kitorg plan nk beli flat baru... tp x layak.... nk beli flat baru kena ada at least 1 rakyat spore... kitorg bukan rakyat spore... PR je.... since dh x bole nk beli yg baru, terpkasa laa carik yg re-sale nyer... tapi kalo bole x mo yg lama sangat....

how about farrer park area.....

ada condo private.....looks nice.....near to mustafa...

alexandria_iz

Originally posted by matz_rockz at 9-3-2006 12:05 PM
how about farrer park area.....

ada condo private.....looks nice.....near to mustafa...

dah suruh agent carikkan both hdb & pvt... tapi tu laa... belum ada jawapan.... ari tu (last month) ada gi kat oxford road (pvt) , dah g tgk pun rumahnyer - tapi x berkenan di hati plak... hehehehhe

pas tu smpai sekarang - belum ada rezeki lagi nk tgk rumah.... maybe sbb town area - payah sikit nk cari yg kosong.... agaknyer laa ... kalo tgk dlm paper / tenet pun... central area x baper banyak yg available for sale... for rent tu banyak laa... kalo ada yg nak jual pun, pvt apt yg milion2 dollar.... :kant: :kant: :kant:

SQ154

PESARA TERSEPIT OLEH MASALAH BAYARAN MAISONETTE
ENCIK Mohamed (bukan nama sebenar), 55 tahun, mahu menjual flat maisonette Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) yang kini dimilikinya di Tampines dan berhasrat berpindah ke flat tiga bilik HDB kerana beliau telah bersara.

Sebabnya?

Encik Mohamed sukar hendak melunaskan baki pinjaman rumah maisonettenya sekarang, yang dianggarkan lebih daripada $100,000, dan ketika ini masih mengalami bayaran tertunggak dua hingga tiga bulan.

Beliau baru sahaja mendapat tawaran pekerjaan sebagai drebar bas berkontrak awal bulan lalu, tetapi pada kadar gaji harian.

Pekerjaan barunya pula menawarkan gaji 35 peratus lebih rendah berbanding gaji terakhir pekerjaannya yang lalu.

Namun, impian Encik Mohamed untuk membeli flat tiga biliknya mungkin terhalang.

Pertama, Encik Mohamed belum pasti jika beliau boleh mendapatkan pinjaman bank kerana beliau telah bersara dan mempunyai sedikit masalah kewangan ekoran hutang masa lalu.

Dasar HDB umumnya tidak membenarkan mereka yang mahu membeli rumah lebih kecil mendapatkan pinjaman konsesi daripadanya.

Kedua, beliau juga mungkin tidak dapat me nyewa flat HDB dalam masa 30 bulan selepas beliau menjual flat maisonettenya itu kerana ia juga tertakluk kepada dasar penyewaan yang ditetapkan oleh HDB.

'Gaji saya dah tak macam dulu lagi. Saya khuatir kerana saya pernah mempunyai sedikit masalah dengan bank suatu ketika. Ini walaupun ejen saya berkata ia mungkin boleh diatasi,' kata Encik Mohamed ketika dihubungi oleh Ekoniaga baru-baru ini.

Beliau mungkin terpaksa menimbangkan pilihan menginap sementara di rumah salah seorang daripada empat orang anaknya jika beliau meneruskan rancangan menjual flat maisonettenya.

Namun kali ini, Encik Mohamed mungkin perlu menimbangkan sama ada untuk terus membeli flat tiga bilik atau menyewa flat daripada HDB.

'Kalau boleh, saya berharap pihak HDB mempercepatkan syarat tempoh 30 bulan ke atas penjual flat yang ingin menyewa dan menjual flat HDB, khususnya bagi mereka yang senasib dengan saya ini,' keluh Encik Mohamed.

Tetapi, beliau belum mengemukakan sebarang rayuan kepada HDB.

SQ154

DILEMA PINDAH KE FLAT LEBIH KECIL
Lazimnya membeli flat lebih kecil adalah langkah wajar bagi mengurangkan komitmen perumahan bagi mereka yang pernah memiliki flat lebih besar. Namun, laluan itu tidak semudah yang disangka. Beberapa ejen perumahan yang dihubungi Ekoniaga baru-baru ini mendedahkan mereka yang lemah kedudukan kewangan mungkin menghadapi beberapa masalah. Laporan Darwis Said.

KEBIMBANGAN terhadap kestabilan pekerjaan, gaji lebih rendah, kesan pemberhentian kerja, kekurangan wang dan persaraan lazimnya mendorong seseorang pemilik rumah berpindah ke rumah lebih kecil.

Namun, dapatan tinjauan rambang Ekoniaga baru-baru ini menunjukkan mereka yang ingin menjual flat Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) lebih besar dan membeli flat HDB lebih kecil tidak selalunya menghadapi jalan mudah.

Ini terutama bagi mereka yang kekurangan sumber kewangan atau lemah kedudukan kewangan.

Beberapa ejen dan pengamat hartanah yang dihubungi berkata antara masalah utama ialah para pemilik itu harus mendapatkan pinjaman bank kerana tiada kemudahan pinjaman berkonsesi daripada HDB.

Tetapi masalahnya, mereka selalunya tidak dapat memenuhi kriteria bank kerana sama ada masih ada hutang, atau bergaji rendah, terutama selepas diberhentikan kerja.

'Ada kala, pemilik flat lebih besar mahu menjual flat mereka dan berpindah ke flat lebih kecil kerana masalah kewangan - seperti dibuang kerja, pekerjaan baru yang bergaji lebih kecil dan beban hutang.

'Tetapi, peraturan HDB memerlukan mereka mendapatkan pinjaman bank bagi membiayai pembelian flat lebih kecil,' kata Pengarah Eksekutif Mitra Property, Cik Junaidah Tarjo.

'Masalahnya, hendak mendapatkan pinjaman bank tidak mudah bagi golongan ini.'

Malah, para ejen yang dihubungi Ekoniaga berkata selain terpaksa mengambil pinjaman bank, golongan itu juga menghadapi masalah memenuhi syarat levi HDB.

'Levi, yang biasanya perlu dibayar secara tunai, menjadi penghalang utama. Ini khususnya bagi mereka yang kerugian dalam menjual flat, seperti flat lima bilik atau eksekutif di kawasan seperti Sembawang dan Sengkang ketika ini,' dedah Pengarah Daerah ERA, Encik Syed Abdullah Alhamid.

Mulai 3 Mac lalu, levi tetap antara $15,000 dengan $50,000 - bergantung pada jenis flat - dikenakan ke atas penjualan flat pertama bagi tujuan membeli sebuah lagi flat lain daripada HDB.

Ini berbanding dasar levi berasaskan peratusan harga jualan semula flat pada kadar 10 hingga 25 peratus daripada harga jualan itu, atau 90 peratus nilai taksirannya, bergantung pada mana lebih tinggi.

Dasar levi baru itu dijangka menghasilkan penjimatan bagi penjual flat.

Namun, bagi golongan yang terdesak oleh kedudukan kewangan mereka, ia dijangka belum dapat mengatasi masalah mereka, kata beberapa ejen yang dihubungi Ekoniaga itu.

Menurut mereka, golongan yang kurang berkemampuan membeli flat baru selepas menjual flat lama yang lebih besar itu turut menghadapi kesukaran menyewa flat secara langsung daripada HDB sebelum tempoh yang disyaratkan.

Ini kerana HDB akan membenarkan penjual flat seperti itu menyewa secara langsung daripadanya hanya selepas 30 bulan mereka menjual flat.

'Kadar sewa di pasaran terbuka pula lebih tinggi daripada yang ditawarkan HDB. Ini bermakna ia tidak akan membantu mereka yang tersepit dan mahu mengurangkan beban kewangan,' ujar Pengarah Kumpulan Kanan PropNex, Encik Sazali Sarwan.

Menurutnya, kadar sewa bulanan flat yang ditawarkan dalam pasaran terbuka dianggarkan sekitar $600 hingga $1,000, bergantung pada jenis flat serta peralatan rumah dan hiasan dalamannya.

Tambahan lagi, katanya, sebahagian besar pemilik flat yang ingin membeli atau berpindah ke flat lebih kecil didorong oleh faktor kekurangan wang atau kemampuan lebih rendah yang berpunca daripada pembuangan kerja, persaraan, dan membataskan kerugian pembelian flat lebih besar selepas pasaran hartanah mulai merosot selepas tempoh julangan 1996/1997.

'Masyarakat kita memang kurang membuat persiapan bagi menghadapi situasi seperti itu. Mereka tiada rancangan persaraan seperti insurans dan simpanan.

'Mereka bergantung semata-mata pada wang Tabung Simpanan Pekerja (CPF) apabila mereka mencecah usia persaraan. Wang CPF pula sebahagian besar digunakan untuk perumahan,' jelas Encik Sazali.

Dalam hal ini, Ketua Pegawai Eksekutif Providend Pte Ltd, Encik Christopher Tan, berkata pencarum CPF seharusnya tidak harus membuat komitmen melebihi kemampuan mereka.

'Anda tidak harus menggunakan wang CPF sepenuhnya untuk rumah. Jumlah bayaran bulanan juga tidak harus terlalu tinggi hingga tidak meninggalkan sebarang baki simpanan CPF setiap bulan. Elak menggunakan wang tunai untuk menokok ansuran bulanan gadai janji (mortgage) anda,' nasihatnya.

Malah, tinjauan Ekoniaga ke atas beberapa pemilik rumah Melayu yang ingin menukar flat HDB mereka sekarang kepada flat lebih kecil menunjukkan mereka mengharapkan pulangan modal daripada 'pelaburan masa lalu' itu.

Namun, mereka kurang mengukur kemampuan secara menyeluruh hingga menyebabkan mereka 'terperangkap' apabila sesuatu di luar dugaan berlaku.

'Harus diingat rumah yang anda duduki bukan pelaburan. Ia ibarat barang yang anda gunakan. Ia barang perbelanjaan (expense item),' kata Encik Tan.




--------------------------------------------------------------------------------


Isu beli flat lebih kecil

Sebab utama ingin beli flat lebih kecil- Diberhentikan kerja

- Tukar kepada pekerjaan bergaji lebih rendah dan bimbang akan kestabilan masa depan pekerjaan

- Baki wang Tabung Simpanan Pekerja (CPF) yang semakin berkurangan dan tidak mampu melunaskan pinjaman rumah

- Usia penduduk yang semakin tua dan menjalani tempoh persaraan serta mahukan rumah lebih kecil kerana sebahagian besar anak-anak sudah berumah tangga

- Ingin membataskan kerugian pada nilai hartanah perumahan kerana pernah membeli rumah dalam pasaran yang memuncak. Tiada isyarat pasaran akan menjulang semula pada masa depan.

- Tidak mampu menanggung beban bayaran ansuran rumah


Halangan berpindah ke flat lebih kecil

- Tiada kemudahan pinjaman berkonsesi daripada HDB dan terpaksa mendapatkan pinjaman bank. Selalunya, mereka tidak dapat memenuhi kriteria bank kerana sama ada masih ada hutang atau bergaji rendah dan sebagainya.

- Perlu melunaskan bayaran levi mengikut jenis flat yang dijual. Levi dalam bentuk wang tunai dan ramai tidak ada wang untuk melunaskan levi itu.

- Hanya boleh menyewa flat secara langsung daripada HDB selepas 30 bulan menjual flat lama. Lantas, terpaksa menyewa di pasaran terbuka tetapi pada harga sewa lebih tinggi dan di luar kemampuan.




--------------------------------------------------------------------------------


Nasihat bagi pemilik flat

- Rancang kewangan dan persaraan anda.

- Jangan tumpukan terlalu banyak sumber kewangan anda pada rumah. Bayaran semula pinjaman, termasuk pelunasan gadai janji (mortgage), tidak harus melebihi 35 peratus gaji kasar anda.

- Rumah yang anda duduki bukan aset pelaburan, tetapi barang penggunaan. Beli rumah yang termampu oleh anda.

- Dapatkan nasihat mengenai isu pinjaman dan keupayaan kewangan anda membiaya pembelian flat daripada cawangan HDB berdekatan sebelum membuat keputusan mengenai pembelian rumah.

SQ154

BAPA TUNGGAL DIHANTUI BEBAN BAYARAN FLAT BARU
ENCIK Mohd Ghazali Murad, 37 tahun, baru bercerai dengan isterinya dan kini hidup bersama dua anak lelakinya yang masih bersekolah di sekolah rendah.

Hasrat asal beliau ialah menjual flat lima biliknya di Sengkang dan berpindah ke flat Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) lebih kecil atau tiga bilik.

Beliau sudah pun menjual flat lima biliknya itu.

Namun, Encik Ghazali terpaksa membatalkan rancangan awalnya itu dan terpaksa membeli flat HDB jualan semula yang lebih besar dan berharga sekitar $378,000 di Pasir Ris.

Apakah sebabnya?

Pertama, ia dipengaruhi oleh dasar HDB yang berkaitan syarat penyewaan flat, gadai janji dan levi.

Kedua, rumah lima biliknya terpaksa dijual pada harga di bawah nilai taksirannya, dan ini membuat beliau gagal meraih wang tunai yang diharapkan daripada penjualan flatnya itu.

Ketiga, beliau gagal mendapatkan pinjaman bank kerana kedudukan kewangannya, lantas terpaksa membeli rumah lebih besar untuk mendapatkan pinjaman berkonsesi kedua daripada HDB bagi mereka yang membeli flat kedua lebih besar.

'Saya seorang bapa tunggal kepada dua orang anak lelaki. Agak tidak munasabah bagi kami bertiga menginap di flat lebih besar,' kata Encik Ghazali, yang bertugas sebagai seorang pengurus di salah sebuah restoran francais di sini.

'Jika saya membeli flat eksekutif, maka ia disebabkan oleh sistem HDB itu sendiri. Hanya dengan cara ini saja saya boleh mendapatkan pinjaman berkonsesi kedua daripada HDB. Tambahan pula, saya juga perlu membayar levi secara tunai jika saya membeli flat lebih kecil.'

Setakat ini, beliau terpaksa menginap bersama ibunya di Eunos Crescent kerana flat eksekutif HDB yang dibelinya di Pasir Ris masih diduduki bekas pemiliknya.

Namun, beban bayaran ansuran bulanan bagi perjanjian gadai janji lebih tinggi bagi flat barunya yang lebih besar pada masa depan mulai 'menghantui' fikiran Encik Ghazali.

'Pihak HDB sepatutnya cuba menolong kami berdasarkan kes yang kami hadapi. Saya terpaksa menjual flat saya di Sengkang pada harga di bawah nilai taksiran. Jadi, saya tidak mempunyai wang tunai langsung.

'Malah, saya terpaksa melunaskan baki pinjaman yang masih saya tanggung dengan HDB,' keluhnya.

semalam kat sunday papers ada story pasal 4 room flat yang harga nya going for $425K kat queenstown are.....

mak ooi....so mahal....

the view is so nice.......

Browneyes

siapa agent DAV ni?.. siapa kenal....

TERHURAI SUDAH KEKUSUTAN...
Oleh
Saini Salleh




BELIAU menghabiskan beratus dolar untuk menjadikan flat sewanya sebagai 'rumahku istanaku'.

Bagi Cik Sufang, flat tiga bilik di Blok 154 Ang Mo Kio Avenue 5 itu cukup selesa lebih-lebih lagi beliau sekeluarga baru bertapak di sini selepas berhijrah dari Tanah Besar China.

Tetapi, beliau terpaksa mengosongkan flat tersebut hanya selepas tiga bulan menyewanya kerana pemiliknya, Encik Ismail Mohd Noor, datang memeriksanya selepas sekitar setahun ia masih belum dijual ejen rumahnya yang tidak bertauliah dan dikenali sebagai Dav itu.

Datang bersama Encik Ismail, 50 tahun, ialah seorang ejen rumah yang lebih suka dikenali sebagai ejen rakyat, Encik Azman Mohamed, 43 tahun, yang tampil membantunya bagi menghuraikan kekusutan ekoran jual beli flat yang diuruskan Dav.

Cik Sufang, 38 tahun, ibu seorang anak, terkejut apabila diberitahu flat tersebut disewanya secara haram kerana ia sepatutnya dijual di pasaran terbuka.

Bagi memaklumkan duduk perkara sebenar, Encik Azman daripada syarikat PropNex, mengaturkan pertemuan antara Encik Ismail, Cik Sufang dan suami, serta ejen berkenaan minggu lalu.

Hasilnya, Dav setuju memberi pampasan lebih $3,000 kepada Encik Sufang untuk beliau kosongkan flat tersebut.

'Tentu saya marah kerana saya dah cat semula dan pasang beberapa lampu kerana flat ini sangat teruk keadaannya. Sekarang dah cantik saya kena halau keluar!' kata Cik Sufang ketika ditemui Jumaat lalu.

Bagaimanapun, beliau yang bekerja sambilan di sebuah syarikat pembuat langsir di Queenstown, telah mendapatkan flat sewa pengganti di Bishan dan dijangka berpindah ke sana minggu ini.

Bagi Encik Ismail, ayah dua anak dan bekerja sebagai pencuci kereta dengan gaji $800 sebulan, masalah lebih besar yang membelenggunya masih belum selesai.

Beliau mungkin terpaksa menjual flat tersebut dan sebuah lagi flat tiga bilik di Blok 33 Teban Gardens yang dibelinya sekitar setahun lalu menerusi khidmat Dav, bagi melangsaikan pinjaman bank sekitar $320,000 bagi kedua-dua flat.

Masalah itu berlaku kerana Dav sengaja melambatkan penjualan flatnya di Ang Mo Kio itu dan lantas menyebabkan Encik Ismail tidak mampu membayar ansuran kedua-dua flat.

gadis_aries

Tadi masa nak pergi keje, ada satu amoi ni cakap beli rumah 4 bilik kat blok MIL harganya $275,000...fuyoooo mahalnya....boleh beli rumah 5 room kat daerah jurong.....dulu Aries beli rumah kat daerah MIL cuma $210,000 aje....

Browneyes

Originally posted by gadis_aries at 27-3-2006 10:17 AM
Tadi masa nak pergi keje, ada satu amoi ni cakap beli rumah 4 bilik kat blok MIL harganya $275,000...fuyoooo mahalnya....boleh beli rumah 5 room kat daerah jurong.....dulu Aries beli rumah kat daer ...

clementi memang mahal lah... my mum jual rumah 3 bilik $170K

gadis_aries

Originally posted by Browneyes at 27-3-2006 10:22 AM

clementi memang mahal lah... my mum jual rumah 3 bilik $170K

agaknya dah dekat daerah town sbb tu mahal :kant:

Browneyes

Originally posted by gadis_aries at 27-3-2006 10:26 AM



agaknya dah dekat daerah town sbb tu mahal :kant:

dekat tu tak jugak.. but i guess tempat tu dah matang..

gadis_aries

Originally posted by Browneyes at 27-3-2006 10:28 AM

dekat tu tak jugak.. but i guess tempat tu dah matang..

ha'ah dah matang sangat sampaikan dah nampak retak

Browneyes

[quote]Originally posted by gadis_aries at 27-3-2006 10:34 AM


ha'ah dah matang sangat sampaikan dah nampak retak

gadis_aries

Originally posted by Browneyes at 27-3-2006 10:37 AM

amboi... wrestling ke apa?..

mana ada wrestling

kat dinding belakang t.v banyak retak

SQ154

Terhurai sudah kekusutan...



BELIAU menghabiskan beratus dolar untuk menjadikan flat sewanya sebagai 'rumahku istanaku'.

Bagi Cik Sufang, flat tiga bilik di Blok 154 Ang Mo Kio Avenue 5 itu cukup selesa lebih-lebih lagi beliau sekeluarga baru bertapak di sini selepas berhijrah dari Tanah Besar China.

Tetapi, beliau terpaksa mengosongkan flat tersebut hanya selepas tiga bulan menyewanya kerana pemiliknya, Encik Ismail Mohd Noor, datang memeriksanya selepas sekitar setahun ia masih belum dijual ejen rumahnya yang tidak bertauliah dan dikenali sebagai Dav itu.

Datang bersama Encik Ismail, 50 tahun, ialah seorang ejen rumah yang lebih suka dikenali sebagai ejen rakyat, Encik Azman Mohamed, 43 tahun, yang tampil membantunya bagi menghuraikan kekusutan ekoran jual beli flat yang diuruskan Dav.

Cik Sufang, 38 tahun, ibu seorang anak, terkejut apabila diberitahu flat tersebut disewanya secara haram kerana ia sepatutnya dijual di pasaran terbuka.

Bagi memaklumkan duduk perkara sebenar, Encik Azman daripada syarikat PropNex, mengaturkan pertemuan antara Encik Ismail, Cik Sufang dan suami, serta ejen berkenaan minggu lalu.

Hasilnya, Dav setuju memberi pampasan lebih $3,000 kepada Encik Sufang untuk beliau kosongkan flat tersebut.

'Tentu saya marah kerana saya dah cat semula dan pasang beberapa lampu kerana flat ini sangat teruk keadaannya. Sekarang dah cantik saya kena halau keluar!' kata Cik Sufang ketika ditemui Jumaat lalu.

Bagaimanapun, beliau yang bekerja sambilan di sebuah syarikat pembuat langsir di Queenstown, telah mendapatkan flat sewa pengganti di Bishan dan dijangka berpindah ke sana minggu ini.

Bagi Encik Ismail, ayah dua anak dan bekerja sebagai pencuci kereta dengan gaji $800 sebulan, masalah lebih besar yang membelenggunya masih belum selesai.

Beliau mungkin terpaksa menjual flat tersebut dan sebuah lagi flat tiga bilik di Blok 33 Teban Gardens yang dibelinya sekitar setahun lalu menerusi khidmat Dav, bagi melangsaikan pinjaman bank sekitar $320,000 bagi kedua-dua flat.

Masalah itu berlaku kerana Dav sengaja melambatkan penjualan flatnya di Ang Mo Kio itu dan lantas menyebabkan Encik Ismail tidak mampu membayar ansuran kedua-dua flat.

SQ154

JUAL KEDUA-DUA FLAT UNTUK ELAK MASALAH HUTANG

LEBIH baik tiada rumah daripada hidup dicerut hutang dan dikejar bank sehingga muflis.

Justeru, Encik Ismail Md Noor, 50 tahun, pekerja pencuci kereta, rela dua flat tiga biliknya di Ang Mo Kio dan di Teban Gardens dijual kerana itu adalah pilihan terbaik bagi menyelesaikan masalahnya.

Pilihan itu disarankan oleh seorang ejen rumah, Encik Azman Mohamed, 43 tahun, yang membantu membongkar tipu helah seorang ejen rumah sehingga bank menuntut Encik Ismail langsaikan pinjaman sekitar $320,000 termasuk $35,000 pinjaman sementara bagi kedua-dua flatnya itu.

Selepas kedua-dua flatnya dijual, rumah yang disewanya di Johor Bahru bakal menjadi tempat isterinya, seorang warga Indonesia, dan dua anaknya berteduh.

Beliau juga tidak lagi mampu membeli flat lain kerana kehabisan wang CPF.

'Boleh tak saya beli atau sewa flat jadi saya boleh bawa isteri dan anak saya tinggal di sini?' tanya Encik Ismail berkali-kali kepada Encik Azman yang juga aktif di peringkat akar umbi Pasir Ris.

Kesemua masalah itu bermula apabila beliau mendapatkan khidmat ejen yang dikenali sebagai Dav untuk membeli flat tingkat dua di Blok 33 Teban Gardens itu Februari tahun lalu.

Beliau menyerahkan segala urusan kepada ejen berkenaan, termasuk menjual flat asalnya di tingkat tiga Blok 154 Ang Mo Kio Avenue 5 itu.

Beliau hanya menurunkan tanda tangan pada pelbagai dokumen yang diberikan ejen berkenaan tanpa mengetahui kandunganya.

Flat di Teban itu dibelikan ejen berkenaan dengan harga $190,000 dan Encik Ismail diberi wang tunai $15,000 kononnya bagi membaiki mana-mana bahagian flat itu yang rosak.

Encik Ismail juga menyerahkan kunci flat Ang Mo Kio kepada ejen berkenaan bagi memudahkannya membawa bakal pembeli.

Tanpa izin Encik Ismail, Dav menyewakan flat di Ang Mo Kio itu kepada orang lain dan memoket sewanya.

Encik Ismail hanya menyedari flatnya telah disewakan apabila beliau dan Encik Azman datang ke flat Ang Mo Kio itu bagi memeriksanya bulan lalu - setahun selepas itu.

Penyewa flatnya sejak awal tahun ini, juga terperanjat apabila diberitahu Encik Ismail tidak tahu menahu mengenai penyewaan flatnya itu.

Hasil campur tangan Encik Azman, Dav bersetuju membayar pampasan lebih $3,000 kepada penyewa yang akan mengosongkan flat Encik Ismail bulan ini.

Pembeli flatnya di Ang Mo Kio juga telah membatalkan hasratnya selepas gagal mendapatkan pinjaman daripada Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB).

Encik Azman seorang ejen rumah daripada syarikat PropNex, berkata, keutamaan beliau sekarang ialah menjual kedua-dua flat Encik Ismail itu.

'Hanya dengan menjual kedua-dua flat sekurang-kurangnya pada harga taksiran, barulah dia boleh bayar balik pinjaman bank.

'Kalau jual flat Ang Mo Kio yang dibeli dua tahun lalu dengan harga $177,000 dia tetap tak untung kerana harga taksirannya sekarang sekitar $165,000.

'Kalau dia kekalkan flat Teban, hutang lagi teruk kerana dia beli dengan harga $190,000 setahun lalu dan harga taksiran sekarang hanya sekitar $150,000.

'Paling baik jual kedua-duanya kerana hasil jualan flat Ang Mo Kio boleh tutup lubang flat Teban,' jelas Encik Azman.

SQ154

TOP OF BLOCKS  
HDB prices in these estates are sky-high. Why are they so special?


WHICH Housing Board estate is the most sought after and has the highest resale prices?

The answer may surprise many who might pick Marine Parade (for the sea view), Bishan (for its good schools) or Toa Payoh (many amenities).

The undisputed king of HDB estates is Queenstown, which covers the Holland Village, Tanglin Halt and Queenstown areas.


This emerged after The New Paper on Sunday analysed over 7,500 HDB resale transactions from December last year to mid-March this year.

Queenstown commanded the highest average resale prices of four-room, five-room and executive flats in Singapore. Its nearness to the city was the top reason.

The average resale price of its four-room flats was about $313,000. That's almost $100,000 more than the average price of all four-room resale flats that changed hands during the same period, which was almost $233,000.

As for those who live in executive flats in Queenstown's Mei Ling Street, the market price of units there was about half a million dollars.

Based on the average resale price, the other top HDB estates are Bukit Merah, Marine Parade, Toa Payoh, Bukit Timah, and the Central Area.

Property agents say the top reasons for an estate's attractiveness is its proximity to the city and good amenities.

Flats farther from the city but close to an MRT station or a busy town centre are also much sought after.

Throw in a sea view and the price may beat that of flats in the city.

The four-room flats in Bukit Merah fetched an average price of $306,000 while the five-room units went for $387,000 on average.

Some top estates also threw up surprises - a five-room flat in Toa Payoh Lorong 2 was recently sold for about $500,000.

The results come as no surprise to property industry players like Dennis Wee Properties director Chris Koh.

He said: 'In real estate, location is what makes these estates emerge tops. They are near the city and people find them convenient.'

For less central estates like Marine Parade and Bukit Timah, Propnex CEO Mohamed Ismail said they are valued because they meet a niche demand.

He said that Marine Parade dwellers tend to relish a seaside lifestyle, while the few Bukit Timah HDB flats are prized by those who like the area, but do not want to buy landed property.

Mr Koh said that flats in estates like Bishan and Clementi also fetch premium prices.

An HDB spokesman said that transacted resale prices are set by 'willing buyers and willing sellers'.

Factors taken into account include the market value of the flats, size, floor height, renovations, orientation, age, lease term, availability of facilities or amenities nearby, and prevailing market conditions.

A Toa Payoh resident, who gave her name only as Madam Wee, 36, agrees.

Since 2001, she has lived in a five-room flat next to Toa Payoh MRT station with her husband and five young children.

She said: 'We've thought of selling our flat but are reluctant because we like it very much.'

She likes the estate's central location and the HDB Hub.

'Anytime we need anything, we can go down and get it,' she said.

But Mr Koh added that there will always be demand for flats in the more 'affordable' estates.

For instance, Woodlands and Jurong West, which have lower average resale prices, have the highest total number of resale transactions for three-, four- and five-room and executive flats.

Each estate also has its own appeal. For example, Woodlands flat dwellers may be those who visit Johor often.

PROFITS VARY

Owning a flat in a lower-valued estate need not mean you earn less profit if you sell your home, said Mr Ismail.

He gave this example: If you bought a five-room flat in Tampines from HDB 20 years ago for $100,000 and took out a loan at 4.5 per cent interest, you end up paying $150,000 for it.

If you sell it at $300,000 today, you would make $150,000.

If you bought a five-room Toa Payoh flat from HDB 20 years ago for $180,000 and took the loan, you end up paying $270,000, including interest.

If you sell it at, say $400,000 now, you would make $130,000 - less than the profit for the Tampines flat.

SQ154

20,000 DARI EJEN HURAI MASALAH PEMILIK FLAT
Oleh
Saini Salleh

BAGI Encik Ismail Md Noor, pekerja pencuci kereta yang hanya bergaji $800 sebulan, wang tunai $20,000 yang diterimanya bak durian runtuh ke riba.

Ini kerana beliau tidak menyangka ejen rumah yang menyewakan flatnya di Ang Mo Kio secara haram sanggup memberinya wang sebanyak itu bagi menutup kes tersebut.

Justeru, apabila menerima wang tersebut daripada ejen yang dikenali sebagai Dav kelmarin, Encik Ismail, 50 tahun, ayah dua anak, segera menghitung pelbagai tunggakan bayaran flat tersebut.

Semalam, beliau bergegas melunaskan tunggakan kira-kira setahun yuran perkhidmatan dan pe nyenggaraan (S&C) flat tiga biliknya di Blok 154 Ang Mo Kio Avenue 5.

Beliau juga menjelaskan cukai pintu dan ansuran bulanan flat tersebut kepada bank yang juga tertunggak setahun.

'Sekarang, saya lega kerana flat asal saya ini dah boleh saya jual kerana tak ada lagi masalah,' tambahnya, yang menyewa rumah di Johor Bahru kerana mahu bersama isterinya, seorang warga Indonesia, dan dua anaknya.

Pampasan itu diserahkan Dav kepada Encik Ismail dalam pertemuan yang turut disertai ejen rumah PropNex yang membantunya, Encik Azman Mohamed, 43 tahun, di China Point kelmarin.

Dengan campur tangan Encik Azman, penyewa flat Encik Ismail, yang berasal dari China, bersetuju mengosongkan flat tersebut minggu ini selepas Dav bersetuju memberi pampasan $3,000 kepada mereka.

Dav juga bersetuju memberi Encik Ismail $20,000 dengan syarat beliau tidak meneruskan hasrat menariknya ke muka pengadilan.

Encik Azman campur tangan lewat bulan lalu selepas Encik Ismail kebetulan menghubunginya sambil memberitahu yang beliau mahu menyewakan salah satu daripada dua buah flatnya.

Dav, yang menguruskan pembelian flat tiga biliknya di Blok 33 Teban Gardens Februari tahun lalu, sepatutnya menjual flat asal Encik Ismail di Ang Mo Kio tetapi sebaliknya menyewakannya untuk mengaup untung.

Encik Azman kini membantu Encik Ismail menjual kedua-dua flat tersebut bagi membayar $320,000 yang dituntut bank bagi kedua-dua flat tersebut.

Selepas menjualnya, Encik Azman bercadang membuat rayuan kepada pihak berkuasa bagi mendapatkan flat sewa bagi Encik Ismail sekeluarga

SQ154

LEBIH BANYAK FLAT DUA BILIK DISEDIA
HDB ubahsuai flat besar tidak terjual bagi penuhi permintaan

Oleh
Hisham Hambari

LEBIH banyak flat besar yang tidak terjual akan diubahsuai menjadi flat lebih kecil - yang terbaru merupakan 80 flat eksekutif di Blok 302B Anchorvale Link di Sengkang.

Dengan 50 flat lima bilik di Jurong yang akan diubahsuai menjadi 100 flat dua bilik serta 90 flat dua bilik baru yang bakal di bina di Sengkang, akan terdapat 270 flat dua bilik untuk ditawarkan.

Ini adalah langkah HDB memenuhi permintaan flat dua bilik yang meningkat.

Golongan terbaru flat besar yang diubah suai itu diumumkan Menteri Pembangunan Negara, Encik Mah Bow Tan, semalam di akhir lawatannya ke Blok 302B Anchorvale Link untuk melihat sendiri sebuah flat contoh.

Pengubahsuaian blok tersebut dijangka siap tahun depan dan bakal menghasilkan 80 flat tiga bilik.

Beliau, yang turut disertai Setiausaha Parlimen (Pembangunan Masyarakat, Belia dan Sukan) Dr Mohammed Maliki Osman, juga melawat beberapa rumah sewa dua bilik dan apartmen studio di Eunos Crescent.

Encik Mah berkata pengubahsuaian blok di Sengkang itu, termasuk 50 flat lima bilik di Blok 990A hingga C Jurong West Street 93 yang akan diubahsuai menjadi 100 flat dua bilik, adalah projek khas untuk memenuhi permintaan bagi flat dua bilik seawal mungkin.

Ini kerana 90 flat baru dua bilik di Sengkang yang diumumkan Encik Mah di Parlimen bulan lalu akan hanya siap dalam tiga tahun.

Pembinaan semula flat dua bilik yang diberhentikan pada awal 1980-an, diumumkan Perdana Menteri, Encik Lee Hsien Loong, semasa membentangkan Belanjawan pada 17 Februari lalu.

Mengenai 90 unit flat dua bilik baru di Sengkang itu, Encik Mah berkata ia berharga sekitar $70,000 sebuah.

Flat dua bilik tersebut disasarkan kepada pemilik pertama yang berpendapatan bulanan $1,000.

Encik Mah menekankan flat dua bilik yang baru itu mampu bagi golongan bergaji rendah kerana ansuran bulanan boleh dibayar gunakan wang CPF.

Flat-flat sebesar 45 meter persegi itu akan ditempatkan bersama flat-flat tiga dan empat bilik.

Encik Mah juga mengumumkan pemerintah akan membelanjakan $110 juta untuk mempertingkat flat sewa dalam tiga tahun akan datang.

Ini akan memberi manfat kepada kira-kira 6,500 keluarga di flat sewa.


Butir-butir tawaran flat

Jumlah: 270 flat
- 90 flat baru di Sengkang
- 80 flat di Blok 302B Anchorvale Link, Sengkang
- 100 flat di Blok 990A-C Jurong West St 93
Tawaran 90 flat baru dua bilik di Sengkang:
- Permohonan mula dibuka Jun ini
- Siap dalam tiga tahun
- Harga sekitar $70,000 seunit
- Untuk pemohon kali pertama dan kedua
- Gaji pemohon $1,000 sebulan
- Pemohon layak terima geran perumahan tambahan $20,000
- Jika ambil pinjaman maksimum $50,000, ansuran cuma $200 sebulan
- Pemohon kali kedua perlu bayar levi